Kekayaan Tanpa Arus Kas: Dilema Keuangan Ibu Huong

Nadir Media - Ibu Nguyen Thu Huong (seorang klien berusia 55 tahun, nama samaran) memiliki kekayaan bersih lebih dari 30 miliar VND dan ingin mengambil cuti kerja selama setahun untuk memulihkan kesehatannya. Ibu Huong menyatakan bahwa selama pasar properti sedang booming, ia merasa yakin karena nilai properti meningkat pesat. Setiap kali agen properti memberinya informasi terbaru tentang kenaikan harga di daerah tersebut sebesar beberapa ratus juta VND, ia semakin yakin bahwa keputusan investasinya tepat.

Nilai total asetnya di atas kertas meningkat dari kuartal ke kuartal, memberikan Ibu Huong perasaan bahwa ia sangat dekat dengan pencapaian kebebasan finansial.

Namun, jika dilihat dari neraca dan arus kas aktual, gambaran yang muncul berbeda. Meskipun memiliki aset dalam jumlah besar, kas yang tersedia hanya cukup untuk menutupi pengeluaran selama beberapa bulan jika tidak ada penghasilan dari pekerjaan. Sebagian besar aset berupa lahan yang tidak menghasilkan arus kas dan sulit dijual dengan cepat di pasar yang lesu.

Masalah lain adalah pengeluaran hidup keluarga meningkat seiring dengan kekayaan mereka. Seiring dengan meningkatnya aset, keluarga tersebut juga meningkatkan gaya hidup mereka: rumah yang lebih besar, mobil yang lebih baik, dan anak-anak mereka bersekolah di sekolah internasional. Hal ini menyebabkan peningkatan signifikan dalam pengeluaran tetap tahunan, yang secara tidak sengaja meningkatkan ambang batas untuk kebebasan finansial.

Menurut Bapak Nguyen Anh Dung (penasihat keuangan), kebebasan finansial tidak diukur dari nilai total aset secara absolut, tetapi dari kemampuan untuk menghasilkan arus kas berkelanjutan dan mengendalikan risiko jangka panjang.

Jika dilihat dari pembukuan, angka 30 miliar VND cukup membuat banyak orang berpikir bahwa Ibu Huong telah mencapai kondisi hidup yang nyaman. Namun, setelah meninjau struktur aset, penasihat harus merekomendasikan bahwa rencana pensiun tersebut belum layak dilakukan.

Lebih dari 90% aset klien terkonsentrasi di bidang properti, terutama lahan untuk tanaman pangan tahunan dan properti resor yang dibeli selama puncak booming properti tahun 2021-2022. Kelas aset ini memiliki potensi apresiasi harga selama siklus yang menguntungkan, tetapi hampir tidak menghasilkan arus kas yang stabil.

Ketika pendapatan dari pekerjaan berkurang, arus kas dari properti hanya mampu menutupi sekitar 20% dari pengeluaran hidup bulanan. Sementara itu, sejumlah besar uang masih perlu dibayar secara rutin untuk pinjaman bank yang digunakan untuk investasi. Di atas kertas, total aset melebihi 30 miliar VND; tetapi pada kenyataannya, arus kas tidak cukup untuk menopang kehidupan jika pekerjaan dihentikan.

Masalah ini menjadi lebih jelas ketika pasar properti mengalami penurunan. Aset dengan likuiditas rendah menjadi semakin sulit untuk dijual. Jika investor ingin segera menjual properti mereka untuk mendapatkan kembali uang tunai, mereka harus menerima kerugian yang signifikan; jika mereka terus menahan aset tersebut, tekanan pada arus kas akan terus berlanjut.

Menurut Bapak Dung, kesalahan bukan terletak pada investasi di lahan spekulatif. Dalam siklus yang menguntungkan, jenis aset ini dapat menghasilkan kenaikan harga yang tinggi. Risiko hanya muncul ketika aset berisiko tinggi dan tidak likuid membentuk sebagian besar portofolio investasi.

Ia menganalisis bahwa jika 30 miliar VND dialokasikan secara bijak ke aset yang mampu menghasilkan arus kas, seperti properti sewa, properti dengan permintaan pasar properti, atau portofolio investasi keuangan yang stabil dan menguntungkan, situasinya mungkin akan berbeda. Portofolio yang seimbang antara pertumbuhan dan arus kas adalah fondasi kebebasan finansial.

Dari perspektif perencanaan keuangan, banyak ahli menggunakan prinsip pengembalian aman sekitar 4% per tahun untuk memperkirakan kebutuhan aset. Jika pengeluaran hidup keluarga sekitar 1 miliar VND per tahun, portofolio investasi perlu menghasilkan setidaknya 1 miliar VND dalam pendapatan pasif, setara dengan ukuran aset sekitar 25 miliar VND dalam bentuk penghasil arus kas. Namun, prasyaratnya adalah aset tersebut harus likuid dan memiliki alokasi risiko yang wajar.

Selain itu, inflasi adalah faktor yang tidak dapat diabaikan. Dengan tingkat inflasi rata-rata 3–4% per tahun, nilai riil arus kas akan secara bertahap menurun jika tidak diinvestasikan secara efektif. Ini berarti bahwa rencana pensiun perlu mempertimbangkan kemampuan untuk mempertahankan daya beli selama bertahun-tahun, daripada hanya melihat angka aset saat ini.

Faktor lain yang sering diremehkan adalah risiko siklus pasar. Jika rencana pensiun didasarkan pada nilai aset pada puncak pasar, investor mungkin akan rentan ketika pasar mengalami koreksi.

Memiliki 30 miliar VND mungkin tampak seperti pencapaian impian. Tetapi jika struktur aset Anda tidak menghasilkan arus kas yang stabil, jumlah tersebut hanya akan tetap menjadi kekayaan di atas kertas – bukan kebebasan sejati.

Sumber: https://vietnamnet.vn/giau-vi-dat-tang-gia-vai-chuc-ty-nhung-thieu-tien-mat-de-song-2490812.html